fbpx
 

ArtikkelitMikä ihmeen RS-menettely?

5 kesäkuun, 20210
Asunnon ostajan turvaksi rakennettu RS-järjestelmä

Asuntokauppalakiin kaupankohteena olevat asunnot on jaettu kolmeen eri ryhmään: vanhat asunnot, uudet asunnot ja rakennusvaiheessa olevat asunnot. Näistä rakennusaikana myydyt asunnot kuuluvat asunnon ostajan turvaksi rakennetun suojajärjestelmän, eli RS-järjestelmän piiriin. Suojajärjestelmä on rakennettu 70-luvulla pankkien toimesta, ja se liitettiin osaksi asuntokauppalakia. Järjestelmän luomisen lähtökohtana oli tuoda ostajalle turvaa vakiokauppaehdoin, sekä estää asunto-osakkeen kaksoisluovutus rakennuttajan toimesta. Nykyään RS-menettelyn tavoitteena on turvata, että asunnon ostaja saisi asunnon sovittujen ehtojen mukaisesti ja sovittuna aikana.

RS-menettely on rakennettu nimenomaisesti suojaamaan yksityisiä kuluttajia. Jos esimerkiksi asunto-osakeyhtiön kaikki osakkeet myydään elinkeinonharjoittajalle ei RS-menettely tule silloin kysymykseen. RS-kohteen asunto-osakkeita voidaan kuitenkin myydä samasta asunto-osakeyhtiöstä sekä kuluttajille ja elinkeinonharjoittajille.  Rakennusvaiheessa olevan asunnon ostajalla on muihin asuntokaupankohteiksi määriteltyihin ryhmiin verrattuna suurempi suojan tarve, sillä hän maksaa asunnosta, jota ei vielä kaupantekohetkellä ole olemassa. Tämän lisäksi asunto-osakeyhtiön hallinto on rakentamisvaiheessa perustajaosakkaalla, joka voi yksin päättää taloyhtiötä koskevista muutoksista. Tästä voi aiheutua epämieluisia muutoksia asunnon ostajalle. Niin sanottu Grynderi voi muuttaa esimerkiksi yhtiöjärjestystä. Nämä perustamisasiakirjoihin tehtävät muutokset eivät tule tiedoksi asunnon ostajalle.

Ennen rakennushankkeen ja RS-menettelyn aloittamista rakennuttaja voi tehdä hankkeelle ennakkomarkkinointia. Ennakkomarkkinoinnissa asunto-osakkeista kiinnostunut ostaja voi maksaa rakennuttajalle varausmaksun, joka ei kuitenkaan sido ostajaa ostamaan asuntoa, vaikka hanke toteutuisi, mutta rakennuttajaa se sitoo myymään asunnon, jos hanke toteutuu. Kun RS-menettely alkaa, ei ostajakaan voi vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia.

Rakennusvaiheessa myytyjen asuntojen kaupasta säädetään asuntokauppalain 2 luvussa ja sen säädöksien noudattamista valvoo turva-asiakirjojen säilyttäjä. Rakennuttajan on toimitettava ennen RS-menettelyn alkamista pankille turva-asiakirjat, eli erilaiset sopimukset ja suunnitelmat, mitkä koskevat rakennushankkeen rahoitusta, taloussuunnitelmaa, vakuuksia ja rakentamista. Turva-asiakirjojen säilyttäjän tehtävänä on taas tarkistaa, että sopimukset vastaavat lain niille säätämiä vaatimuksia. Turva-asiakirjojen säilyttäjänä voi toimia joko rakennushankkeeseen luoton antava pankki, tai mikäli rakennushankkeeseen ei oteta pankkilainaa, säilyttäjänä voi toimia myös aluehallintovirasto.

RS-järjestelmän tuoman suojan olennainen osa on rakennuttajan asettamat vakuudet eri rakennusvaiheita varten. Vakuuksia asetetaan rakennusvaiheen ajalle, suojaamaan rakennuksen valmistuminen, sekä rakentamisvaiheen jälkeiselle ajalle esimerkiksi rakennusvirheiden varalta. Tämän lisäksi asetetaan vakuus perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta. Kaikkien vakuuksien tehtävänä on tuoda turvaa asunnon ostajalle sekä asunto-osakeyhtiölle. Asuntokauppalakiin on määritelty minkä suuruinen minkäkin vakuuden tulee olla ja turva-asiakirjojen säilyttäjän tehtäviin kuuluu tarkistaa, että rakennuttajan asettamat vakuudet ovat koko hankkeen ajan määräysten mukaiset ja ajantasaiset. RS-menettely mielletään turvatakuuksi, mutta se ei välttämättä suojaa kaikilta rakennusaikana eteen tulleilta ongelmilta, kuten esimerkiksi suuremmilta rakennusvirheiltä tai rakentamisen keskeytymiseltä pitkäksi aikaa, mitkä voivat tulla todella kalliiksi.

Kun rakennusvaihe päättyy, rakennusvalvontaviranomainen tekee rakennukseen käyttöönottohyväksynnän, jonka jälkeen asunto-osakeyhtiön hallinto luovutetaan osakkeenostajille. Tämän jälkeen osakkeiden ostajat voivat tehdä itsenäisesti erilaisia asunto-osaketta koskevia oikeustoimia, kuten esimerkiksi myydä asunnon eteenpäin tai ilmoittaa omistustietoja osakehuoneistorekisteriin.

Perustajaosakkaan tärkeimpien velvoitteiden laiminlyönti on kriminalisoitu ja turva-asiakirjojen säilyttäjältä vaaditaan erityistä huolellisuutta asuntokauppalaissa määrätyissä tehtävissä. RS-järjestelmä tuo turvaa asunto-osakkeen ostajalle, mutta aukoton se ei ole.  

 

Kirjoittajat

Emma Manni, Kari Hämeenaho

RS- prosessia ja järjestelmiä kehitetään Maanmittauslaitoksen toimesta. Lue lisää RS-järjestelmästä https://www.theseus.fi/Huoneistotietolain vaikutukset RS-pankkien käytäntöihin

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Toiminimi: 3Economix Oy  

Y-tunnus: 3205558-3  

VAT-numero: FI32055583 

3economix

© 3Economix Oy

010 212 8171
Seuraa meitä myös somessa!